의뢰인 혐의
의뢰인은 다수의 부동산을 보유하며 매매와 임대업을 병행하던 사업가였습니다. 몇 해 전 경매를 통해 다가구주택을 낙찰받으며, 제2금융권의 대출로 잔금을 납부하고 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 건물 일부를 임차인에게 전세보증금 4천만 원에 임대했고, 계약이 만료된 뒤 자동갱신이 이뤄졌습니다.
그 무렵 임차인은 “동생 명의로 계약서를 새로 작성해 달라”고 요청했지만, 의뢰인은 대항력 순위가 밀릴 수 있음을 이유로 임차권등기를 권유했습니다. 이후 임차인이 임의경매 진행 사실을 알게 되고, 의뢰인이 ‘파산신청 중’이라는 말을 들었다는 이유로 보증금 편취 혐의로 고소를 제기했습니다.
임차인은 “임대인이 과도한 부채를 지고 있으면서도 이를 숨긴 채 계약을 갱신하고, 보증금을 받아 갔다”며 기망행위를 주장했습니다. 하지만 사실 의뢰인은 전혀 다른 사정으로 인해 일시적인 자금난에 빠진 상태였습니다.
의뢰인은 불법 전매 금지 기간 중인 분양권을 모르고 매수했다가 수억 원의 손실을 입었고, 이로 인해 재정이 악화된 상황이었습니다. 결국 보증금 반환이 지연되었지만 사기 의도는 전혀 없었기에 법적 도움을 요청하게 된 사건이었습니다.
사건의 쟁점
저희는 우선 의뢰인의 경제적 곤란이 외부적 사유로 인해 불가피하게 발생한 점, 그리고 보증금을 반환할 능력과 의사가 충분히 있었음을 입증하는 데 주력했습니다. 단순한 채무불이행과 형사상 ‘기망’은 명확히 구분되어야 하며, 이를 명확히 보여주는 것이 핵심이었습니다.
김앤파트너스의 조력
(1) 파산신청 경위의 정당성 입증
의뢰인은 전매제한된 분양권을 모르고 매수했다가 피해를 입은 후, 매도인에게 내용증명을 발송하며 계약 해제 의사를 명확히 밝혔습니다. 그럼에도 불구하고 투자금을 돌려받지 못해 민형사 소송을 진행 중이었고, 그 과정에서 부득이 파산신청에 이른 상태였습니다. 저희는 이 일련의 과정을 소명하며, 의뢰인이 의도적으로 재산을 은닉하거나 임차인을 속이려 한 정황이 전혀 없었다는 점을 강조했습니다.
(2) 보증금 반환 능력 존재 입증
계약 체결 시점의 부동산 시가와 공시지가는 임차보증금을 훨씬 상회하고 있었습니다. 의뢰인은 일정한 소득을 유지하며 대출 이자와 원리금을 성실히 납부해 왔습니다. 저희는 이러한 객관적 자료를 통해 의뢰인이 계약 당시 충분한 변제 능력을 갖추고 있었음을 수사기관에 입증했습니다. 즉, 단순히 자금 사정이 악화된 이후 보증금 반환이 지연된 사정만으로는 사기 의도를 단정할 수 없음을 강조했습니다.
(3) 계약 체결 시 채무 상황의 투명한 고지
의뢰인은 계약 당시 근저당권이 설정된 사실과 대출 내역을 공인중개사를 통해 임차인에게 알렸습니다. 또한 분양권 피해 이전까지는 대출금 상환을 성실히 이어왔다는 점이 확인되었습니다. 따라서 임차인을 속이거나 허위 사실을 숨긴 정황이 전혀 없었음을 근거로, 의뢰인에게는 ‘기망에 의한 편취 행위’가 성립할 여지가 없다는 점을 집중적으로 소명했습니다.
