의뢰인 혐의
의뢰인들은 서울 은평구 일대의 다가구 빌라에 전세로 입주한 임차인들이었습니다. 이들이 입주한 주택의 소유자 부부는 자기 자본을 거의 들이지 않은 채, 금융기관 담보대출과 임차인들의 전세보증금만으로 여러 채의 다중주택을 사들이거나 신축·분양받는 방식으로 부동산 사업을 벌였습니다. 이 과정에서 소유자 부부가 떠안은 채무는 약 48억 원 이상에 달했고, 이는 그들의 경제적 능력으로는 감당하기 어려운 규모였습니다. 결국 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 피해는 39명, 35억 원대에 이르렀고, 의뢰인들은 전 재산이나 다름없는 보증금을 한순간에 잃을 위기에 놓였습니다.
사건의 쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 소유자 부부에게 처음부터 보증금을 편취할 고의가 있었는지였습니다. 갭투자 방식의 부동산 거래는 그 자체로는 합법이기 때문에, 단순한 투자 실패와 기망에 의한 사기를 구분하는 것이 형사 책임을 묻는 데 결정적이었습니다. 가해자 측은 부동산 경기 악화로 인한 투자 실패일 뿐 보증금을 가로챌 의도는 없었다고 주장할 여지가 컸습니다. 따라서 임대차계약 당시 이미 주택의 실제 가치가 선순위 담보대출과 보증금 합계에 크게 미치지 못했다는 점, 즉 처음부터 보증금을 온전히 반환하는 것이 불가능한 구조였다는 점을 객관적으로 입증하는 것이 관건이었습니다.
김앤파트너스의 조력
법무법인 김앤파트너스는 39명에 이르는 고소인들을 대리하여, 흩어져 있던 피해 사실을 하나의 사건으로 체계화하는 작업부터 시작했습니다. 각 임차인의 계약 시점과 보증금 액수, 주택별 선순위 채무 관계를 범죄일람표 형태로 정리하여 피해의 규모와 구조를 한눈에 드러냈습니다. 나아가 가해자 측의 투자 실패 주장을 무너뜨리기 위해, 한국부동산원의 지가변동률 자료를 활용해 임대차계약 당시의 주택 시세를 역으로 산정했습니다. 역촌동, 수색동, 응암동에 소재한 빌라 각각에 대해 감정가와 지가변동률을 대입하여 계약 시점의 추정 가치를 계산하고, 그 가치가 선순위 담보대출과 보증금 합계에 미치지 못해 보증금 반환이 애초에 불가능했음을 구체적인 수치로 제시했습니다. 이러한 분석은 보충의견서를 통해 수사기관과 법원에 전달되어 편취 고의를 입증하는 핵심 근거가 되었습니다.
