전 재산이나 다름없는 보증금을, 하루아침에 잃을 뻔했습니다
전세사기는 겉으로는 단순한 보증금 미반환처럼 보이지만, 그 이면에는 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 임차인을 끌어들인 기망이 숨어 있는 경우가 많습니다. 특히 자기 자본 없이 대출과 보증금만으로 여러 채를 사들이는 갭투자 전세사기는 피해가 여러 세대로 번지고 금액도 거액에 이릅니다.
그래서 피해자 한 사람의 힘만으로 가해자의 형사 책임을 묻기는 쉽지 않습니다. 이 사건은 임차인 39명이 35억 원대 피해를 입은 대규모 갭투자 전세사기에서, 김앤파트너스가 고소인들을 대리해 주범의 징역 2년 실형을 이끌어낸 사안입니다.
어쩌다 이런 피해를 입게 됐을까요?
의뢰인들은 서울의 다가구 빌라에 전세로 입주한 임차인들이었습니다. 이들이 입주한 주택의 소유자 부부는 자기 자본을 거의 들이지 않은 채, 금융기관 담보대출과 임차인들의 전세보증금만으로 여러 채의 다중주택을 사들이거나 신축·분양받는 방식으로 부동산 사업을 벌였습니다.
이 과정에서 소유자 부부가 떠안은 채무는 약 48억 원 이상으로, 그들의 경제적 능력으로는 감당하기 어려운 규모였습니다. 결국 보증금을 돌려받지 못한 피해는 39명, 35억 원대에 이르렀고, 의뢰인들은 전 재산이나 다름없는 보증금을 한순간에 잃을 위기에 놓였습니다.
이 사건의 진짜 쟁점은 무엇이었을까요?
핵심 쟁점은 소유자 부부에게 처음부터 보증금을 편취할 고의가 있었는지였습니다. 갭투자 방식의 부동산 거래는 그 자체로는 합법이기 때문에, 단순한 투자 실패와 기망에 의한 사기를 구분하는 것이 형사 책임을 묻는 데 결정적이었습니다.
가해자 측은 부동산 경기 악화로 인한 투자 실패일 뿐 보증금을 가로챌 의도는 없었다고 주장할 여지가 컸습니다. 따라서 임대차계약 당시 이미 주택의 실제 가치가 선순위 담보대출과 보증금 합계에 크게 미치지 못했다는 점, 즉 처음부터 온전한 반환이 불가능한 구조였다는 점을 객관적으로 입증하는 것이 관건이었습니다.
김앤파트너스는 무엇을 했을까요?
김앤파트너스는 39명에 이르는 고소인들을 대리해 다음과 같이 대응했습니다.
(1) 흩어진 39명의 피해를 하나의 사건으로 체계화했습니다
각 임차인의 계약 시점과 보증금 액수, 주택별 선순위 채무 관계를 범죄일람표 형태로 정리해 피해의 규모와 구조를 한눈에 드러냈습니다. 흩어져 있던 개별 피해를 하나의 사건으로 묶어내는 작업이 대규모 전세사기 대응의 출발점이었습니다.
(2) 지가변동률로 계약 당시 시세를 역산해 편취 고의를 입증했습니다
가해자 측의 투자 실패 주장을 무너뜨리기 위해, 한국부동산원의 지가변동률 자료로 임대차계약 당시의 주택 시세를 역으로 산정했습니다. 각 빌라의 감정가와 지가변동률을 대입해 계약 시점의 추정 가치를 계산하고, 그 가치가 선순위 담보대출과 보증금 합계에 미치지 못해 했습니다. 이 분석은 보충의견서로 수사기관과 법원에 전달되어 편취 고의를 입증하는 핵심 근거가 되었습니다.
