의뢰인 혐의
피고인은 자기 돈 한 푼 없이 여러 채의 빌라를 사들이는 이른바 ‘무자본 갭투자’를 계획했습니다. 그는 공범들과 함께 서류를 조작해 기존 임대차계약을 월세 계약처럼 위장하고, 은행 대출을 불법 승계받는 방식으로 거액의 자금을 끌어왔습니다.
문제는 이 빌라들이 이미 대출금과 선순위 임차보증금만으로도 시세를 초과한 ‘깡통전세’ 상태였다는 점입니다. 피고인들은 이 사실을 숨기고 “건물 전체 가치가 높아 안전하다”, “근저당은 모두 정리됐다”는 허위 설명으로 새 임차인을 유인했습니다.
특히 사회초년생이나 신혼부부처럼 부동산 지식이 부족한 세입자들이 주요 대상이 되었고, 결과적으로 51명의 임차인이 약 61억 원의 보증금을 잃는 대형 피해가 발생했습니다.
사건의 쟁점
저희 법무법인은 피해자 중 13명을 대리해 피고인과 공범 중개업자들을 사기죄 및 공인중개사법 위반 혐의로 형사고소했습니다.
단순히 “보증금을 안 돌려줬다”는 수준이 아니라, 계약 당시부터 반환 의사나 능력이 없었다는 점을 입증하는 데 초점을 맞췄습니다.
허위 계약서 작성: 실제 전세계약을 월세 계약으로 위장해 은행 대출을 유지한 점
위험 은폐 행위: 이미 담보가치가 초과된 부동산을 ‘안전하다’고 설명한 점
고의적 기망 행위: 새 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다는 거짓말을 반복한 점
이 세 가지를 입증하기 위해 계약서 원본, 금융거래 내역, 중개사 상담 녹취록, 대출승계 서류 등 방대한 증거를 수집했습니다.
피고인 측은 “일시적인 자금난일 뿐 고의는 없었다”고 주장했지만, 저희는 ‘구조적으로 갚을 수 없는 상태에서 계약을 체결했다’는 점을 집중적으로 입증했습니다.
김앤파트너스의 조력
많은 피해자들이 처음에는 전세보증금 반환을 위한 민사소송을 떠올리지만, 실제로는 형사고소가 더 강력한 해결책이 되는 경우가 많습니다.
실질적인 압박력
형사 절차가 개시되면 피고인은 구속될 수 있고, 형량을 줄이기 위해 피해금 일부를 반환하려는 움직임을 보입니다. 단순 민사소송보다 훨씬 빠른 보상 협상 효과를 기대할 수 있습니다.
사기죄 입증의 초점
전세사기의 핵심은 ‘계약 당시 고의’입니다. 즉, 계약 체결 시점부터 보증금을 돌려줄 생각이 없었다는 사실을 밝혀야 합니다. 저희는 피고인의 자금 흐름, 채무 구조, 허위 광고물 등을 통해 ‘사전 기망 의도’를 객관적으로 입증했습니다.
공범까지 처벌 가능
민사 절차는 임대인에게만 책임을 묻지만, 형사고소는 공모한 중개사·법인대표·브로커까지 형사 책임을 물을 수 있습니다. 실제로 이 사건에서도 일부 공인중개사가 사기 방조 혐의로 함께 기소되었습니다.
