의뢰인 혐의
의뢰인은 원룸임대업을 하는 임대업자였습니다. 이에 공인중개사를 통해 여러 임차인들과 각 임대차계약을 체결하면서 계약서를 작성해 왔는데요.
하지만 임대차계약 과정에서 ‘중개대상물확인설명서’의 임대차부동산에 대한 ‘실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’ 칸에 허위의 사실을 적거나 고의로 미고지하였다는 이유로 전세사기 혐의가 의심되어, 고소를 당하고 송치 결정에 이르게 되었습니다.
선순위의 임대차보증금의 액수가 얼마인지 기재하지 않는 식으로 권리관계를 알리지 않거나 실제 총액과 다르게 축소하여 허위로 고지했다는 이유로 의뢰인의 전세사기 범행을 의심받는 상황이었습니다.
게다가 후순위 임차인이 많아 전월세 보증금의 명목으로 총 5억이 훨씬 넘는 금액을 교부받았는데요. 자칫 특경가법상 사기죄가 적용되어 가중처벌에 이를 수 있는 절체절명의 상황이었습니다. 이에 급히 저희 법무법인의 전문적인 조력을 얻고자 도움을 요청하게 된 것입니다.
사건의 쟁점
의뢰인은 임차인들과 각 임대차계약을 체결하면서 선순위의 임대차보증금 총액을 사실과 다르게 감경하여 기재한 사실이 있었다는 점은 부인할 수 없었습니다. 하지만 이는 임차인들을 속여 보증금을 편취 하려던 것은 아니었는데요.
저희는 의뢰인이 전세사기의 기망행위가 없었고 임차보증금을 모두 반환한 사실 등에 비추어 사기 혐의가 인정되지 않도록 법리적 조력을 도왔습니다.
김앤파트너스의 조력
1) 임대차계약 체결 당시 보증금 반환 의사가 있었던 점
의뢰인을 고소한 임차인들은 임대차계약 당시 선순위의 대항력을 지닌 임차보증금을 사실대로 고지하면 실제 거래가에 비해 상대적으로 금액이 높아 새로운 세입자를 구하기 어려웠을 거라고 주장하였습니다.
통상적으로 새로운 임차인을 구하여 받은 보증금으로 임대차기간이 만료된 임차인에 대한 보증금을 돌려주는 경우가 많은데요.
이에 의뢰인이 이미 부담하는 보증금반환채무가 많아 신규 임대차계약이 이뤄지기 어려워 추후 보증금반환을 하지 못하는 우려로 인해 선순위의 임대차보증금 액수를 숨기고 전세사기 범행을 저질렀다는 것이었습니다. 하지만 이는 사실과 명백히 달랐습니다.
비록 의뢰인이 선순위 보증금의 총액을 축소해 알린 사실을 부인할 수 없었으나 다만 이는 오히려 임차인이 금융기관에 전세보증금 대출을 수월하게 받을 수 있도록 도와주려는 의도였습니다. 선순위의 보증금 규모가 다액이라면 임차인의 대출한도가 줄어들 수 있기 때문입니다.
의뢰인은 임차인의 보증금을 편취하려는 의사로 기망행위를 한 것이 아니었습니다. 저희는 의뢰인이 임대차계약을 체결할 당시 보증금의 편취 의사가 없었고 보증금을 반환받지 못하는 위험을 부당하게 임차인에게 전가하려는 사실이 인정되지 않는다는 점을 밝혔습니다.
2) 보증금반환 채무 이행의 능력을 부인할 수 없는 점
임차인들은 임대차계약을 체결할 당시 의뢰인이 부담하는 근저당권부 채무와 선순위의 보증금 합계액이 건물가액을 상회한다고 주장했습니다. 이에 건물의 담보가치가 이미 상실되어 보증금을 반환할 능력이 없었는데도 임차인들에게 사실대로 고지하지 않았다고 하였는데요.
하지만 저희가 사건의 사실관계를 다시 면밀히 살핀 결과 의뢰인이 소유한 3채의 건물에 설정된 근저당권부 채무액과 임대차보증금을 합산한 총액이 건물가액을 넘지 않는 사실을 확인할 수 있었습니다.
각 임대차계약의 체결 당시에 건물가치는 선순위의 근저당권 채무액 등의 합산액을 초과했습니다. 이에 임차인들이 고소한 내용과 달리 계약을 체결할 때 의뢰인이 임차보증금을 반환할 능력이 충분했다는 사정을 밝혀 전세사기의 죄책이 성립하지 않음을 입증하였습니다.
3) 전세사기에 대한 편취 범의를 인정하기 어려운 점
경제적으로 어려운 사정에 처한 의뢰인이 불가피하게 파산신청을 하였지만, 임차인의 보증금을 편취 하거나 보증금반환 의무를 회피하려는 의도가 없었는데요. 비록 의뢰인이 파산에 이르게 되었지만, 임차인들의 보증금 전액을 회수하는 데 장애가 되지는 않았습니다.
파산 절차가 진행되어 파산관재인에 의해 의뢰인의 재산에 대한 환가가 이뤄졌는데요. 이때 의뢰인이 소유하고 있던 건물 3채가 매매되고 이 매매대금을 통해 임차인들에 대한 보증금을 모두 돌려줄 수 있었기 때문입니다.
비록 임대차목적물의 권리관계에 대해 사실대로 기재하지 않은 잘못은 인정되나 이를 토대로 전세사기의 편취 범의가 있었다고 확대하여 해석하는 것은 의뢰인에게 지나치게 가혹하다는 점을 밝혀 사기 혐의가 없음을 주장했습니다.
