의뢰인 혐의
의뢰인은 소위 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 부동산을 매입해 임대 사업을 하던 중 재정 상황이 어려워졌습니다.
이 과정에서 임대차 계약이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 의뢰인을 사기죄로 고소했습니다.
임차인은 임차보증금이 매매가보다 높은 ‘깡통전세’ 건물을 매입할 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었으며, 단지 명의만 이전받아 보증금을 편취했다고 주장했습니다.
당시 해당 건물의 매매가는 1억 원이었으나, 이미 거주 중이던 임차인의 보증금은 1억 1,500만 원에 달하는 ‘역전세’ 상태였습니다.
이후 부동산 시장이 급격히 악화되면서 의뢰인의 재정 상황은 급속도로 나빠졌습니다.
임차인은 의뢰인으로부터 ‘사정이 좋지 않아 집을 매도해야 할 것 같다’는 연락을 받고 등기부등본을 확인했는데, 자신의 임차보증금보다 낮은 가격에 거래가 이루어진 사실을 확인했습니다.
이로 인해 의뢰인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 임대인의 지위를 승계했다고 판단하고 의뢰인을 사기죄로 고소하기에 이르렀습니다.
사건의 쟁점
사기죄가 성립하기 위해서는 상대방을 속이려는 ‘기망행위’와 이를 통해 재산상 이익을 얻으려는 ‘편취의 고의’가 계약 체결 당시에 존재했음이 입증되어야 합니다.
본 사건의 핵심 쟁점은 의뢰인분이 임대인의 지위를 승계할 당시, ‘나중에는 보증금을 돌려주지 못하게 될 것’이라는 사실을 알면서도 고소인을 속여 임대인 지위를 승계하고 보증금 반환 채무를 떠안았는지 여부였습니다.
김앤파트너스의 조력
저희 법무법인은 사건 초기 단계부터 의뢰인과의 심층 상담을 통해 수년간의 모든 부동산 거래 내역과 자금 흐름을 면밀하게 분석했습니다.
또한, 경찰 피의자 신문 과정에 담당 변호사가 동석하여 의뢰인의 법적 권리를 보호하고, 수사관의 강한 압박 속에서도 심리적으로 안정된 상태에서 사실에 입각하여 일관되게 진술할 수 있도록 조력했습니다.
이를 바탕으로 저희는 다음과 같은 법리적 주장을 통해 ‘편취의 고의’가 없었음을 설명했습니다.
1) 임차인에 대한 ‘고지의무’ :
부동산 매매로 임대인 지위가 승계될 때, 새로운 임대인(매수인)이 자신의 자력이나 변제 능력에 대해 기존 임차인에게 고지해야 할 법적 의무는 없습니다.
따라서 의뢰인이 자신의 재정 상태를 알리지 않은 것을 기망행위로 볼 수 없다고 설명했습니다.
2) 보증금 반환을 위한 구체적인 계획:
편취의 고의가 없었다는 가장 강력한 증거는 변제 의사와 계획의 존재입니다.
의뢰인은 경찰 조사에서 “기본적으로는 새로운 세입자한테 받아서 주려고 했었고, 이후에는 매도를 알아보고 있었다” 고 진술했습니다.
저희는 이러한 진술을 뒷받침하며,
임대차 계약 만료 시 ①신규 임차인의 보증금으로 반환하거나, ②여의치 않을 경우 해당 부동산을 매각하여 반환하려는 구체적인 계획이 있었음을 변론했습니다.
3) 예상치 못한 사정:
의뢰인이 실제로 보증금을 반환하지 못하게 된 것은 보증보험 가입이 어려워지면서 새로운 임차인을 구하지 못하게 되는 등, 부동산 매입 이후 발생한 외부적인 사정 악화 때문이지, 처음부터 계획된 것이 아니라는 점을 일관되게 주장했습니다.
4) 임차인의 이의제기 권리 불행사:
임차인은 임대인 지위 승계 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 권리가 있습니다.
하지만 고소인은 이 권리를 행사하지 않았고, 이는 묵시적으로 임대인 변경에 동의한 것으로 볼 수 있다는 점을 지적했습니다.
