전세사기 고소, 단순 보증금 미반환과 무엇이 다른가
— 징역 8년 확정 사례

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고, 임대인은 “새 세입자가 들어오면 주겠다”는 말만 반복합니다. 이때 피해자가 가장 많이 묻는 질문은 “이게 사기죄로 고소가 되나요, 아니면 그냥 돈 문제인가요?”입니다.

결론부터 말씀드리면, 모든 보증금 미반환이 전세사기(사기죄)가 되는 것은 아닙니다. 하지만 계약 당시부터 돌려줄 생각이 없었다는 정황이 확인된다면, 단순한 민사 분쟁이 아니라 형사처벌이 가능한 범죄가 됩니다. 그 경계와 고소가 성립하는 조건을 실제 사건과 함께 설명드립니다.

전세사기란, 임대인이 계약을 맺는 그 시점부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 이를 숨기고 임차인을 속여 계약을 체결한 경우를 말합니다. 형법상 사기죄가 성립하며, 피해액이 클 경우 특정경제범죄가중처벌법이 적용됩니다.

반면 단순 전세보증금 미반환은, 계약 당시에는 정상적으로 반환할 의사가 있었으나 이후 사정 악화로 돈을 마련하지 못한 경우입니다. 이때는 사기죄가 성립하지 않고, 전세보증금반환청구 등 민사 절차로 다투게 됩니다.

전세사기 고소의 성패는 결국 “계약 당시 고의가 있었는가” 한 가지로 모입니다. 임대인이 “일시적 자금난일 뿐 속일 생각은 없었다”고 주장하는 경우가 대부분이기 때문에, 다음 정황을 객관적 증거로 쌓아야 합니다.

• 허위 설명·서류 — 이미 담보가치를 초과한 ‘깡통전세’를 “안전하다”, “근저당은 모두 정리됐다”고 속인 정황
• 구조적 변제 불능 — 계약 시점에 이미 대출·선순위 보증금만으로 시세를 넘어, 애초에 돌려줄 수 없는 상태였다는 점
• 반복된 기망 — “새 세입자가 들어오면 돌려주겠다”는 거짓 약속을 반복하며 시간을 끈 정황

이를 입증하려면 계약서 원본, 등기부·근저당 내역, 금융거래 내역, 중개사 상담 녹취, 대출승계 서류 등을 계약 전후 시점 기준으로 정리해야 합니다. 이 초기 증거 정리가 고소장의 설득력을 좌우합니다.

전세사기 고소는 대체로 다음 단계를 거칩니다. 각 단계에서 증거와 진술을 얼마나 촘촘히 준비했는지가 수사와 기소로 이어지는 힘을 결정합니다.

1. 증거 수집·정리 — 계약서, 등기부등본·근저당 내역, 보증금 이체 내역, 임대인·중개사와 주고받은 문자·녹취를 계약 전후 시점으로 정리합니다.
2. 고소장 작성 — 계약 당시 기망 의도를 중심으로 사실관계와 죄명(사기·특정경제범죄가중처벌법 등)을 특정해 작성합니다.
3. 고소장 접수 — 임대인 주소지 또는 피해 발생지 관할 경찰서·검찰에 접수합니다.
4. 고소인 조사·수사 — 고소인 진술을 시작으로 계좌추적, 관련자 조사 등 수사가 진행됩니다.
5. 송치·기소 — 혐의가 인정되면 검찰로 송치되고, 검사가 기소 여부를 결정합니다.
6. 재판·판결 — 기소되면 형사재판에서 유무죄와 형량이 정해지며, 이 과정에서 피해 회복(합의) 협상이 이뤄지기도 합니다.

특히 고소장 단계에서 죄명과 쟁점을 어떻게 구성하느냐에 따라, 같은 사건도 ‘단순 채무불이행’으로 각하될 수도, 중대 사기 사건으로 수사가 확대될 수도 있습니다.

전세사기의 처벌은 편취한 금액(이득액) 규모에 따라 크게 달라집니다. 일반 사기죄로 시작하지만, 피해액이 커지면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형량이 대폭 높아집니다.

뒤에서 소개할 사건은 편취액이 약 61억 원으로 50억 원을 넘어, 무기 또는 5년 이상 징역이 가능한 구간이었고 실제로 징역 8년이 선고됐습니다. 이처럼 다수 피해자가 얽힌 전세사기는 개별 피해액이 크지 않아도 합산 편취액이 특경법 기준을 넘어 중형으로 이어지는 경우가 많습니다.

많은 피해자가 처음에는 보증금 반환을 위한 민사소송을 떠올립니다. 그러나 상대에게 재산이 없으면 승소 판결을 받아도 실제 회수가 어렵습니다. 오히려 형사고소가 더 빠르고 실질적인 해결책이 되는 경우가 많습니다.

• 실질적 압박력 — 형사절차가 개시되면 임대인은 구속될 수 있고, 형량을 줄이기 위해 피해금 일부를 반환하려는 움직임을 보입니다.
• 공범까지 처벌 — 민사는 임대인에게만 책임을 묻지만, 형사고소는 공모한 중개사·법인 대표·브로커까지 함께 처벌할 수 있습니다.
• 회수와 재발 방지 — 형사처벌은 단순 처벌을 넘어, 피해금 회수 협상과 추가 피해 방지의 지렛대가 됩니다.

다만 사기죄의 ‘계약 당시 고의’는 법리적 판단이 까다롭고, 방대한 금융·부동산 자료를 분석해 기망 의도를 구성해야 합니다. 서류만 보면 정상 계약처럼 위장돼 있어, 초기 대응 방향을 잘못 잡으면 ‘단순 채무불이행’으로 종결되기 쉽습니다. 이 지점에서 변호사의 조력이 결과를 가릅니다.

저희 법무법인 김앤파트너스가 피해자 13명을 대리해 임대인과 공범 중개업자들을 사기죄·공인중개사법 위반으로 고소한 사건입니다. 임대인은 자기 자본 없이 여러 빌라를 사들이는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로, 서류를 조작해 전세 계약을 월세처럼 위장하고 은행 대출을 불법 승계받았습니다.

문제의 빌라들은 이미 대출과 선순위 보증금만으로 시세를 초과한 ‘깡통전세’였습니다. 임대인 측은 이를 숨기고 사회초년생·신혼부부 등을 유인했고, 결국 51명의 임차인이 약 61억 원의 보증금을 잃는 대형 피해가 발생했습니다.

저희는 “보증금을 안 돌려줬다”는 수준을 넘어, 계약 당시부터 반환 의사·능력이 없었다는 점을 입증하는 데 집중했습니다. 계약서 원본, 금융거래 내역, 중개사 상담 녹취, 대출승계 서류 등 방대한 증거로 ‘구조적으로 갚을 수 없는 상태에서 계약을 체결했다’는 사실을 밝혔습니다.

재판부는 “최소한의 자본도 없이 다수의 피해자를 속여 거액의 보증금을 편취했고, 사회 초년생 등 경제적 약자를 대상으로 한 점에서 죄질이 매우 불량하다”며 중형 선고 이유를 밝혔습니다. 단순 민사 분쟁을 넘어, 전세사기라는 구조적 범죄에 대한 법원의 강력한 경고였습니다.

전세사기를 단순한 채무불이행으로 오해해 소극적으로 대응하면, 시간이 지날수록 증거는 사라지고 피해 회복은 어려워집니다. 임대인이나 중개사가 연락을 피하거나 “곧 정리해주겠다”는 말만 반복하고 있다면, 지금이 바로 법적 대응을 시작할 때입니다.

형사고소는 처벌을 넘어 피해금 회수와 재발 방지의 실질적 수단이 됩니다. 피해가 의심된다면 계약서·등기부·연락 기록을 정리해, 지체 없이 전문가와 대응 방향을 상의하시기 바랍니다.