전세사기 고소 방법, 사기죄 성립부터 고소 절차·증거까지 정리

이 글에서는 전세사기 고소 기준과 대응 방향을 형사 전문 변호사가 정리했습니다. 전세 만기가 지났는데도 보증금이 돌아오지 않고, 임대인은 연락을 피하거나 “곧 마련하겠다”는 말만 반복하는 상황이라면 하루하루가 불안하실 수밖에 없습니다. 살고 있던 집이 경매로 넘어간다는 통지를 받거나, 같은 건물의 다른 세입자들도 보증금을 못 받고 있다는 사실을 알게 되면 “이건 단순한 체납이 아니라 사기가 아닌가” 하는 의심이 들기 마련입니다. 인터넷을 찾아봐도 형사 고소를 해야 한다는 말, 민사 소송부터 해야 한다는 말이 뒤섞여 있어 무엇부터 손대야 할지 막막하실 것입니다.

오늘 안내드릴 사안은 전세사기 고소를 준비하는 피해자가 반드시 짚어야 할 형사적 쟁점들입니다. 어떤 경우에 사기죄가 성립하는지, 처벌 수위는 어떻게 정해지는지, 고소는 어떤 절차와 증거로 진행되는지, 그리고 형사 고소와 보증금 회수라는 두 갈래를 어떻게 함께 끌고 가야 실질적인 회수 가능성이 높아지는지를 순서대로 정리해 드리겠습니다.

01전세보증금을 못 받으면 다 전세사기 고소가 되는가

가장 먼저 정리해야 할 오해가 있습니다. 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 우리 법에는 ‘전세사기’라는 별도의 죄명이 없고, 형법 제347조의 사기죄로 의율됩니다. 그리고 사기죄가 성립하려면 임대인의 ‘기망행위’와 ‘편취 고의’가 인정되어야 합니다.

① 계약 당시의 고의가 쟁점입니다

핵심은 임대인이 계약을 맺을 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었는지입니다. 정상적으로 전세 계약을 맺고 살다가, 이후 부동산 경기 악화나 개인 사정으로 반환이 늦어진 경우라면 이는 민사상 채무불이행에 가깝고 사기죄로 처벌하기가 쉽지 않은 경우가 많습니다. 반대로 애초에 돌려줄 생각도, 돌려줄 능력도 없으면서 세입자를 속여 보증금을 받아냈다면 이는 편취 고의가 인정될 수 있습니다.

② 기망행위가 드러나는 전형적 유형

실무에서 전세사기 고소가 사기죄로 인정되는 사안은 대체로 계약 시점의 기망이 구체적으로 드러나는 경우입니다. 시세보다 높은 보증금을 받아 매매가와 보증금 합계가 집값을 넘어서는 이른바 깡통전세를 알면서도 숨긴 경우, 한 집을 두고 여러 세입자와 이중으로 계약한 경우, 실제 소유자가 아니면서 임대인 행세를 한 허위 임대인 사안 등이 대표적입니다. 여기에 선순위 근저당이나 다수의 임차인이 있어 후순위인 세입자가 사실상 보증금을 회수할 수 없는 구조였음을 임대인이 알고도 고지하지 않았다면, 기망행위로 평가될 여지가 커집니다. 결국 단순히 반환이 지연된 것인지, 처음부터 속인 것인지를 가르는 지점이 전세사기 고소의 성패를 좌우합니다.

02전세사기 처벌 수위는 어떻게 정해지는가

전세사기 고소가 사기죄로 인정될 경우 처벌 수위는 피해 규모와 범행 양상에 따라 크게 달라집니다. 기본 법정형에서 시작해 피해액이 커지면 가중처벌 규정이 적용됩니다.

① 사기죄의 기본 법정형

형법 제347조 사기죄의 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금입니다. 다만 전세 보증금은 액수 자체가 큰 경우가 많아, 실무상 벌금형보다는 징역형이 검토되는 사안이 적지 않습니다. 피해자 수, 피해 회복 여부, 범행의 계획성 등이 양형에 반영되는 경우가 많습니다.

② 피해액이 크면 특정경제범죄가중처벌법

편취한 이득액이 일정 규모를 넘으면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형이 크게 높아집니다. 이득액이 5억원 이상이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중됩니다. 조직적으로 다수의 피해자를 상대로 한 전세사기라면 개별 피해액이 합산되거나 사건이 병합되어 처벌 수위가 더 올라가는 경우가 많습니다.

여기서 자주 혼동되는 부분이 있습니다. 이른바 전세사기피해자법과 같은 특별법은 피해자에 대한 지원, 경매 유예, 우선매수권 부여 등 피해 구제 절차를 담은 법이지 임대인을 처벌하는 형벌 규정이 아닙니다. 임대인에 대한 형사처벌은 어디까지나 형법상 사기죄, 그리고 규모가 크면 특경법으로 이루어진다는 점을 구분해 두시는 것이 좋습니다.

03고소는 어떤 절차로, 어떤 증거로 하는가

전세사기 고소는 감정적 호소가 아니라 사실과 증거로 구성해야 수사가 실질적으로 진행됩니다. 절차의 큰 흐름과 준비해야 할 증거를 나누어 살펴보겠습니다.

① 고소의 진행 절차

먼저 고소장을 작성합니다. 고소장에는 피고소인이 누구인지, 어떤 범죄사실이 있었는지, 그것을 뒷받침하는 증거가 무엇인지를 구체적으로 특정해야 합니다. 완성된 고소장은 임대인의 주소지나 범행지를 관할하는 경찰서에 제출하며, 사안에 따라 검찰에 직접 접수하기도 합니다. 이후 고소인 조사를 통해 피해 경위를 진술하고, 수사기관이 임대인의 계좌 흐름과 다른 피해자 정황 등을 조사한 뒤, 혐의가 인정되면 사건을 검찰로 송치하고 기소 여부가 결정되는 순서로 진행됩니다.

② 준비해야 할 증거

전세사기 고소에서 가장 중요한 것은 계약 당시의 기망과 고의를 드러내는 증거입니다. 임대차계약서, 보증금을 실제로 이체한 입금 내역, 계약 전후 등기부등본상 근저당과 선순위 권리관계, 전입세대 열람 내역이 기본이 됩니다. 여기에 임대인과 주고받은 문자, 카카오톡, 통화 녹음처럼 반환 약속이나 회피 정황이 담긴 기록, 그리고 같은 건물이나 같은 임대인 아래 여러 피해자가 존재한다는 정황 자료가 더해지면 편취 고의를 입증하는 데 힘이 실립니다. 증거는 흩어져 있을수록 설득력이 떨어지므로, 시간 순서대로 정리해 계약 당시부터 임대인이 속였다는 흐름을 하나의 이야기로 구성하는 것이 중요합니다.

04형사 고소와 보증금 회수를 어떻게 병행하는가

전세사기 고소에서 피해자들이 가장 오해하기 쉬운 지점이 여기 있습니다. 형사 고소로 임대인이 처벌받는다고 해서 보증금이 자동으로 돌아오는 것은 아닙니다. 형사 절차는 임대인을 처벌하는 국가의 절차이고, 돈을 실제로 돌려받는 것은 민사와 별개의 문제입니다.

① 민사 절차를 함께 진행해야 합니다

실질적인 보증금 반환을 위해서는 형사 고소와 별개로 민사 절차를 병행해야 합니다. 대표적으로 보증금반환청구소송을 제기하고, 이사를 가야 하는 상황이라면 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청해 두는 것이 안전합니다. 전세보증금반환보증에 가입되어 있었다면 보증기관을 통한 이행 청구도 검토할 수 있습니다. 이런 민사적 조치를 형사 고소와 같은 시기에 병행해 두어야 임대인의 재산이 빠져나가기 전에 회수 가능성을 확보할 수 있는 경우가 많습니다.

② 형사 절차가 회수의 지렛대가 되기도 합니다

형사 고소는 처벌 자체가 목적이지만, 실무적으로는 보증금 회수의 지렛대가 되기도 합니다. 수사와 재판이 진행되는 과정에서 임대인이 처벌 수위를 낮추기 위해 피해 회복에 나서는 경우가 있고, 이때 형사 합의나 공탁이 이루어지면서 보증금의 전부 또는 일부가 회수되는 사례도 있습니다. 따라서 형사와 민사를 서로 분리된 별개의 일로 보지 말고, 처음부터 두 절차를 함께 설계해 어느 쪽에서 진전이 생기든 회수로 연결되도록 준비하는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문

마무리

전세사기 고소의 성패는 계약 당시의 기망과 고의를 얼마나 설득력 있게 입증하느냐, 그리고 형사와 민사를 처음부터 함께 설계하느냐에 달려 있습니다. 흩어진 증거를 시간순으로 정리하고 초기 방향을 제대로 잡는 것이 무엇보다 중요합니다. 김앤파트너스 형사센터는 고소장 작성과 증거 정리, 보증금 회수 전략까지 초기 단계부터 함께 검토해 드립니다.

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이 글을 작성한 변호사

김민수 · 대표변호사

대한변협 등록 형사법 전문변호사 · 서울대학교 졸업 · 제52회 사법시험 합격 · 사법연수원 42기. 경찰 조사 단계부터 공판까지 직접 변론하며 의뢰인의 불이익을 최소화합니다.