전세 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않고, 임대인은 전화를 받지 않습니다. 등기부를 열어 보면 근저당이 시세를 넘기고, 같은 건물 옆 세대도 같은 일을 겪고 있다는 사실을 그제야 알게 되시는 분들이 적지 않으십니다. 보증금이 곧 전 재산인 임차인 입장에서는 어디서부터 손을 대야 할지 막막한 상태로 사무실 문을 두드리시는 경우가 많습니다.
저희가 대리한 임차인 분들도 그랬습니다. 한 명의 임대인이 다세대 빌라 여러 동을 사들이며 51세대 약 61억 원의 보증금을 가로챈 사건에서, 그 중 13명의 임차인 분을 모아 전세사기 고소대리를 진행했습니다. 결과는 임대인 본인에게 징역 8년의 실형 확정, 공범 중개사들의 추가 기소, 그리고 공인중개사 손해배상 책임 추궁의 단단한 근거 확보였습니다. 보증금 반환을 단순한 채무 문제로 보지 않고 형사 절차를 먼저 세운 전략이 어떻게 작동했는지 사건의 시간 순서대로 정리해 드리겠습니다.
1. 보증금이 돌아오지 않는 구조. 무자본 갭투자의 메커니즘
전세사기 사건은 “보증금을 안 돌려줬다”는 한 줄로 끝나지 않습니다. 사건의 본질은 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없는 상태에서 계약을 체결했다는 점에 있습니다. 이 사건의 임대인이 사용한 방식은 흔히 라고 불리는 구조였습니다.
자기자본 없이 매입. 임대인은 자신의 돈을 거의 들이지 않고 다세대 빌라 여러 동을 사들였습니다. 매매대금은 거액의 담보대출과 임차인의 보증금으로 채워졌습니다.
시세를 초과한 채무. 빌라들은 이미 대출금과 선순위 임차보증금만으로도 시세를 초과한 이른바 깡통 상태였습니다.
허위 계약서로 대출 유지. 임대인은 실제 전세 계약을 마치 월세 계약인 것처럼 임대차계약서를 위조해 은행에 제출하면서 대출 승계를 유지했습니다.
계약 시점부터 반환 능력 부재. 매달 이자 지출이 월세 수입을 크게 넘었고, 계약 종료 시점에 보증금을 반환할 수 있는 자력이 처음부터 없었습니다.
이 네 가지가 한 사람의 임대인 안에서 동시에 진행되었다는 사실이 이 사건의 핵심이었고, 단순한 채무불이행이 아닌 사기죄로 평가되어야 한다는 판단의 출발점이 되었습니다.
2. 사건의 시작. 빌라 한 동에서 시작된 피해 연쇄
2-1. 임차인 한 분에서 51명까지
저희 사무실에 가장 먼저 찾아오신 의뢰인은 사회초년생이었습니다. 첫 직장을 얻고 결혼을 준비하면서 전세 계약을 체결한 분이었는데, 계약 종료를 앞두고 보증금이 돌아오지 않는 상황을 맞았습니다. 등기부와 인근 부동산을 통해 확인한 결과 같은 임대인이 소유한 다른 세대 임차인들도 동일한 피해를 겪고 있었습니다.
면담을 통해 확인한 피해 규모는 다세대 빌라 여러 동의 임차인 51명, 보증금 합계 약 61억 원이었습니다. 처음에는 1~2명의 임차인이 따로 움직이는 사건이었지만, 같은 임대인·같은 수법이라는 사실이 드러나면서 피해 임차인 13분이 한 자리에 모였고, 이분들의 형사고소를 저희가 함께 대리하게 되었습니다.
2-2. 사건 직전·직후의 임대인 행동
임대인은 보증금 반환을 요구하는 임차인에게 “새 세입자가 들어오면 돌려주겠다”는 답변을 반복했습니다. 일부 세대에는 “건물 전체 가치가 높아 보증금 회수는 걱정할 필요 없다”, “근저당은 모두 정리됐다”는 거짓 설명을 했습니다. 동시에 은행에는 전세 계약을 월세 계약으로 위장한 허위 임대차계약서를 제출하면서 대출 승계를 받아 자금을 끌어왔습니다.
이 두 가지 행위가 동시에 진행되었다는 사실 자체가 “일시적인 자금난”이라는 변명을 무너뜨릴 결정적 자료가 되었습니다.
3. 전세사기에서 형사고소가 민사보다 먼저인 이유
피해 임차인 분들이 처음 묻는 질문은 “민사로 보증금반환소송부터 가야 하지 않느냐”입니다. 보증금이라는 채권의 성격만 보면 그렇게 생각하기 쉽습니다. 다만 전세사기는 구조가 다릅니다. 저희가 형사고소를 먼저 세운 이유는 세 가지였습니다.
3-1. 실질적인 압박력
형사 절차가 개시되면 임대인은 구속될 수 있고, 형량을 줄이려는 동기가 생깁니다. 단순한 민사 채권 행사에 비해 임대인의 임의 변제 가능성을 크게 끌어올릴 수 있습니다. 보증금 회수의 실질적 통로를 여는 단계가 형사 절차였습니다.
3-2. 사기죄 입증의 초점
전세사기의 핵심은 계약 당시 임대인에게 보증금 반환의 의사·능력이 있었는지입니다. 저희는 임대인의 자금 흐름, 채무 구조, 허위 계약서, 광고 자료 등을 통해 계약 체결 시점부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었다는 사정을 객관적으로 입증해야 했습니다.
3-3. 공범까지 추궁 가능
민사 절차는 임대인에게만 책임을 묻습니다. 형사 절차는 공모한 공인중개사·중개보조원·법인대표까지 함께 형사 책임을 물을 수 있습니다. 실제로 이 사건에서도 일부 공인중개사가 사기 방조 혐의로 함께 기소되었습니다. 임대인 한 명이 무자력이라 해도 공범 책임을 함께 잡으면 실질적인 회수 길이 열립니다.
4. 변호 전략 1단계. 기망의 고의 입증을 위한 증거 정렬
피해자 13분을 모은 다음 가장 먼저 한 작업은 임대인의 “일시적 자금난” 변명을 무너뜨릴 증거를 한 줄로 세우는 일이었습니다.
4-1. 자금 흐름의 시간순 도표화
임대인의 매입 시점·대출 시점·임차보증금 수령 시점·이자 지출 시점을 시간순 도표로 정리했습니다. 임대인이 한 동을 매입할 때마다 어느 자금이 어디로 흘렀는지를 한눈에 보여주는 자료였습니다. 임대인의 자기자본이 사실상 0에 가까웠고, 매입 자체가 임차인의 보증금에 의존하고 있었다는 점이 도표 위에 드러났습니다.
4-2. 허위 임대차계약서와 대출 승계 서류
은행에 제출된 임대차계약서와 임차인이 보관하고 있던 임대차계약서를 대조해, 동일한 임차인·동일한 부동산에 대해 임대인이 두 종류의 계약서를 만들어 사용한 사실을 입증했습니다. 은행 측에는 월세 계약서, 임차인에게는 전세 계약서를 동시에 운영한 것입니다. 형법 제231조·제234조의 사문서위조·위조사문서행사 혐의를 사기 혐의에 더해 함께 기소되도록 하는 출발점이 되었습니다.
4-3. 광고·중개사 상담 녹취록
임대인과 중개사가 임차인에게 한 “안전하다”, “근저당은 정리됐다”는 발언이 담긴 상담 녹취록을 정리했습니다. 일부 임차인 분이 보관하고 있던 부동산 광고물도 함께 모았습니다. 계약 체결을 유도한 거짓 표현이 임대인 한 사람의 말이 아니라 중개사·광고 자료가 함께 만들어낸 구조였다는 점이 입증되었습니다.
5. 변호 전략 2단계. 공범 중개사·법인 책임의 확장
전세사기 고소대리에서 가장 어려운 부분은 무자력 임대인 한 명만 처벌하고 끝나면 임차인 분들의 보증금 회수가 사실상 차단된다는 점입니다. 저희는 처음부터 공인중개사·법인·중개보조원의 책임을 함께 추궁할 수 있도록 고소장과 의견서를 설계했습니다.
5-1. 중개사의 확인·설명의무 위반
공인중개사법은 중개 대상물의 권리관계·근저당·선순위 임차보증금 등에 대해 임차인에게 확인·설명해야 할 의무를 정하고 있습니다. 이 사건의 중개사들은 시세를 초과한 채무 사실, 임대인의 갭투자 구조를 알 수 있는 위치에 있었음에도 임차인에게 “안전한 매물”이라는 설명을 반복했습니다. 이를 사기 방조의 정황으로 정리해 의견서에 반영했습니다.
5-2. 손해배상 청구의 형사 토대
형사 재판에서 공범으로 인정된 사실은 민사 손해배상 소송에서 그대로 활용됩니다. 저희는 형사고소 단계에서 이미 “이후 민사에서 공제금·손해배상으로 회수할 자료를 형사 기록에 남기는 작업”을 의식하며 증거를 정리했습니다. 임대인 본인이 무자력일 때 보증금 회수의 실질 경로는 중개사 협회 공제금과 공범 손해배상에서 만들어집니다.
6. 변호 전략 3단계. 피해자 13명 진술의 정렬
피해자가 많은 사건은 각 임차인 분의 진술이 어긋나면 임대인 측이 그 틈을 파고듭니다. 저희는 13명 분의 임차 계약 체결 경위, 임대인·중개사의 발언, 보증금 지급 흐름을 한 형식의 진술서로 정리했습니다. 동시에 같은 임대인·같은 수법이라는 사실이 가장 또렷하게 드러나도록 임차인별 사실관계 표를 만들어 수사기관에 제출했습니다.
또한 피해 임차인 분들이 사회초년생·신혼부부 등 경제적 약자라는 사정, 보증금 외에 별도의 자산이 없다는 사정을 양형 의견서에 별도로 정리했습니다. 단순히 액수가 큰 사건이 아니라, 피해자의 생활 기반 자체를 흔든 사건이라는 점이 재판부에 전달되어야 했습니다.
7. 사건의 결과. 임대인 실형 확정과 공범 기소
7-1. 임대인 본인. 징역 8년 실형
법원은 “피고인은 최소한의 자본도 없이 다수의 피해자를 속여 거액의 보증금을 편취했고, 부동산 거래 질서를 심각히 훼손했다”고 판단했습니다. 피해 규모가 방대하고, 사회초년생 등 경제적 약자를 대상으로 한 점에서 죄질이 매우 불량하다고 보아 임대인에게 징역 8년의 실형을 선고했습니다. 단순한 채무불이행이 아닌 구조적 기망으로 평가받은 결과였습니다.
7-2. 공범 중개사 기소
함께 행위한 일부 공인중개사가 사기 방조 등 혐의로 함께 기소되었습니다. 형사 절차에서 공범 책임이 확인됨에 따라, 이후 진행할 민사 손해배상·중개사협회 공제금 청구의 기반이 마련되었습니다.
7-3. 의미
전세사기 사건에서 임차인 한 분만의 힘으로 임대인을 움직이게 만들기는 어렵습니다. 같은 임대인·같은 수법으로 묶이는 임차인 분들을 한 자리에 모아 전세사기 고소대리의 틀로 진행하면, 임대인에게 실형을 이끌어내는 동시에 공범까지 책임 범위를 넓힐 수 있습니다. 이 사건은 그 흐름을 보여주는 사례였습니다.
보증금 반환이 지연되고 있고 임대인의 다른 임차인도 같은 일을 겪고 있는 정황이 보인다면, 단계마다 우선순위가 다릅니다.
8-1. 임대차 종료가 가까운 단계
내용증명을 통해 임대차 계약의 종료와 보증금 반환 의사를 명확히 정리해 둡니다. 동시에 등기부, 인근 세대의 보증금 규모, 임대인의 다른 부동산 보유 현황을 가능한 범위에서 확인합니다. 같은 임대인의 다른 임차인과 연락이 닿을 수 있다면 그 시점부터 정보를 모읍니다.
8-2. 보증금 미반환이 발생한 단계
임차권등기명령과 함께 형사고소를 검토해야 합니다. 보증금 미반환만으로 사기죄가 성립하는 것은 아니지만, 임대인의 자금 흐름·등기·다른 임차인의 상황을 함께 보면 계약 시점부터의 기망의 고의가 드러나는 경우가 많습니다. 이 단계에서 변호인의 검토를 받아 형사·민사 트랙을 동시에 설계하는 것이 회수의 폭을 넓힙니다.
8-3. 이미 다수 임차인 피해가 확인된 단계
피해 임차인 분들이 모일수록 사건의 무게가 달라집니다. 같은 임대인을 대상으로 한 전세사기 고소대리는 단독 고소보다 수사기관의 우선순위가 높고, 양형에서도 더 무겁게 평가됩니다. 가능한 빨리 변호인의 조력을 받아 진술을 한 줄로 정리하시기 바랍니다.
법무법인 김앤파트너스는 전세사기 사건에서 다수 임차인 고소대리, 공범 중개사 책임 추궁, 중개사협회 공제금 청구까지 한 묶음으로 진행해 온 사무실입니다. 보증금 회수를 단순 채권 행사로 보지 않고 형사·민사·집행을 함께 설계하는 방식으로 진행합니다.
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9. 자주 묻는 질문 (FAQ)
보증금이 돌아오지 않으면 무조건 전세사기 고소대리로 가야 하나요?
모든 미반환 사건이 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 핵심은 임대인에게 계약 체결 당시 보증금을 돌려줄 의사·능력이 있었는지입니다. 임대인의 다른 부동산 보유 현황, 채무 구조, 같은 임대인 임차인들의 피해 여부 등을 함께 살펴 보아야 형사 트랙으로 갈 수 있는 사건인지 판단할 수 있습니다.
임차인이 1~2명뿐인데 형사고소가 의미가 있나요?
가능합니다. 사건 규모가 작아도 임대인의 자금 흐름·허위 계약서·과거 임대차 이력 등을 정리하면 사기죄 입증이 가능합니다. 다만 다수 임차인이 모일 경우 수사기관 우선순위가 더 빨라지고, 양형도 더 무거워지는 경향이 있습니다. 인근 세대 임차인과 연결되는지 먼저 확인해 보시기 권해드립니다.
공인중개사도 함께 책임을 물을 수 있나요?
가능합니다. 공인중개사법상 중개사는 권리관계·근저당·선순위 보증금 등에 대해 임차인에게 확인·설명할 의무가 있습니다. 이 의무를 위반한 채 “안전하다”는 설명을 반복했다면, 사기 방조 혐의로 함께 기소되거나 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 본 사례에서도 일부 중개사가 함께 기소되었습니다.
임대인이 다른 사건으로 이미 복역 중이면 처벌이 의미 없는 것 아닌가요?
그렇지 않습니다. 별도의 사기 사건에 대해 별도의 형이 선고됩니다. 본 사례의 임대인도 다른 사건으로 이미 형이 진행되고 있었지만, 이 사건으로 별도의 실형을 선고받았습니다. 또한 형사 판결은 이후 민사 손해배상·중개사협회 공제금 청구의 결정적인 자료가 됩니다.
형사고소부터 회수까지 어느 정도 시간이 걸리나요?
사건 규모·피해자 수·증거 정리 상태에 따라 다릅니다. 통상 수사·기소·1심 판결까지 1년 안팎이 걸리고, 항소심까지 가는 사건은 더 길어집니다. 그 사이 임차권등기·민사 가압류·중개사 손해배상 소송을 병행해야 회수 시점을 앞당길 수 있습니다.
10. 마무리. 보증금 회수의 통로는 형사 기록에서 열립니다
전세사기 사건에서 임차인 분이 가장 자주 듣는 말은 “임대인이 무자력이라 받기 어렵습니다”라는 답변입니다. 보증금이 곧 전 재산인 분들에게 이 한 줄은 사실상 회수 포기를 뜻합니다.
저희가 이 사건을 통해 분명히 보여드리고 싶은 것은 형사 기록이 회수의 시작점이라는 점입니다. 임대인의 자금 흐름·허위 계약서·다수 임차인의 진술이 형사 기록 안에 정리되면, 그 자료는 그대로 공인중개사 손해배상·중개사협회 공제금·민사 집행으로 이어집니다. 임차인 분 한 분의 채권 행사로는 닿기 어려운 곳까지 책임 범위를 넓힐 수 있습니다.
